#ANDF – Kpakpato Medias

Expropriation à Togbin Zone 4 : les propriétaires terriens dévoilent la vraie vérité aux députés, 08 questions adressées aux parlementaires

A la plénière du 30 novembre 2023 à l’Assemblée Nationale, un honorable député du parti Les Démocrates, a bien voulu en savoir plus et avoir des explications venant du Gouvernement du Bénin par rapport au dossier d’expropriation de ladite Zone 4 de Togbin. Ainsi, il a adressé au Gouvernement une série de questions sur ce drame que les propriétaires et présumés propriétaires constitués de Béninois vivants au pays et à l’extérieur vivent depuis la sortie du décret du 17 novembre 2021. Mais à la surprise générale, nous avons eu droit de la part des honorables députés de la mouvance des interventions qui montrent clairement qu’ils n’ont pas pris le temps nécessaire de prendre connaissance du dossier de Togbin avant de se prononcer, mieux au lieu de prendre défendre les intérêts du peuple qu’ils représentent, ils ont plutôt préféré défendre le gouvernement.

Lettre ouverte aux honorables députés.

Objet : Eléments de réponses par le collectif des propriétaires et présumés propriétaires de parcelles dans la zone Togbin Daho Zone 4 côté Nord de la Route des pêches aux honorables députés suite à la plénière du 30 novembre 2023.

Chers honorables députés,

En effet, à la suite de l’intervention de l’honorable Gafari Adéchokan, le Ministre de la justice s’est contenté dans sa réponse, de rappeler les textes qui encadrent les occupations illégales du domaine public et a mis l’accent sur le déguerpissement et le droit d’exproprier le citoyen qui se trouve en situation d’occupation illégale du domaine public. Ces éléments de réponses ont suscité de vifs débats au sein de l’hémicycle.

Les députés de la Mouvance présidentielle sur la base de leurs interventions soutiennent cette procédure biaisée d’expropriation des populations de Togbin, et ont fait savoir que : « C’est une zone déclarée d’utilité publique depuis KEREKOU et sous Boni YAYI » sans même prendre la peine de s’assurer que leur déclaration est basée sur les documents juridiques. Il y a un seul député qui a eu la clairvoyance de reconnaitre qu’il y a eu une mauvaise évaluation de l’indemnisation qui n’a pas tenu compte des réels coûts d’investissements des propriétaires, et que certains députés sont victimes et d’autres encore, mais il a oublié de préciser que tous propriétaires n’ont pas les mêmes capacités financières pour faire dons à l’Etat comme il le recommande. Vous convenez avec nous que tout citoyen béninois sur la base du décret du 29 avril 2020 et du communiqué du DG de l’ANDF peut se permettre à partir de cet instant de réaliser des transactions foncières en toute légalité et en toute confiance. Nous avons consenti des efforts de toute une vie et des prêts auprès des institutions financières que nous continuons de payer jusqu’à ce jour pour acquérir nos parcelles et réaliser des investissements en faisant confiance au gouvernement. Nous avions même payé des redevances à l’Etat par des actes notariés. Nous voudrions préciser que presque tous les grands investissements ont été réalisés pendant cette période du 29 avril 2020 au 17 novembre 2021 soit 1 an 6 mois.

Il est surprenant qu’aucun député de la Mouvance présidentielle n’a abordé le dossier sur cet angle et n’ait fait mention de la décision DCC 23-219 du 27 juillet 2023 de la Cour Constitutionnelle ayant statué sur la question en renvoyant le dossier devant la cour spéciale des affaires foncières.

En effet, ce dossier de la Zone4 de Togbin a été introduit depuis septembre 2022 comme un recours en inconstitutionnalité par le collectif auprès de la Cour Constitutionnelle présidée par l’ancien président MrRazaki Amouda ISSOUFOU que celui actuel M. Dorothé SOSSA. Il y a eu plusieurs audiences qui ont relevé les incongruités dans la démarche du gouvernement qui, pour des raisons de mise en œuvre du PAG 2, avait pris les mesures suivantes :

D’une part, lors du Conseil des ministres du 29 Avril 2020, il a été décidé de procéder : « … au dégel des titres fonciers des parcelles de la zone déclassée ». Voir le décret pris en Conseil des Ministres N° 16/2020/PR/SGG/CM/OJ/ORD et la sortie télévisée du DG de l’ANDF sur la chaine de Canal 3 Benin le 03 mai 2020.

D’autre part, le même gouvernement au Conseil des ministres du 17 novembre 2021, est revenu sur sa décision du 29 Avril 2020, soit 1an 6 mois après pendant laquelle des Béninois ont consenti de lourds investissements. Nouvelle sortie du DG/ ANDF « … il est apparu judicieux de réintégrer la portion comprise entre le carrefour dit Togbin Daho et ladite école de théâtre ».

Au regard de ces éléments, les sages de la Cour Constitutionnelle ont dû se rendre compte de la façon dont le collectif a été victime d’une incohérence de décisions contradictoires de ceux qui sont appelés à nous gouverner sur la base des textes de la république.

Une question se pose. Est-il normal de remettre en cause les titres fonciers délivrés par l’ANDF ? Il convient de rappeler que l’ANDF ne saurait jamais délivrer des titres fonciers concernant des parcelles situées sur une zone préalablement déclarée d’utilité publique. Pourtant, c’est ce que l’on tente de nous faire croire. Nos honorables députés sont-ils en mesure de nous démontrer que l’expropriation des parcelles appartenant à des citoyens béninois porte sur des parcelles non enregistrées sous un titre foncier ? Lorsqu’il y a expropriation, n’y a-t-il pas des textes qui précisent comment l’expropriation peut ou doit s’opérer ? Sans avoir adressé aucun acte d’expropriation aux différents propriétaires, le gouvernement a-t-il le droit de dépêcher la société SOGEA SATOM de façon inopinée pour détruire les bornes et clôtures desdites parcelles ? Il s’agit bien là d’une destruction illégale et d’une violation de nos droits de propriété dont cette société s’est rendue coupable. Cette société après la destruction illégale et la violation de nos droits de propriété, a-t-elle emporté les fers à béton qui ont servi à construire les clôtures ? (Voir constat d’huissier).

Nos honorables ont oublié de dire, lors de cette séance d’échanges, que l’ANDF représentant le gouvernement a été invitée à présenter ses pièces à la Cour Constitutionnelle, ce qui veut dire que l’ANDF qui est une structure de l’Etat a reçu copie de la décision DCC 23-219. Nous invitons nos honorables à se rapprocher de l’ANDF afin qu’elle leur fournisse cette décision et confirme ce que nous écrivons.

La Constitution du Bénin dit en son Article 22. : « -Toute personne a droit à la propriété. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et contre juste et préalable dédommagement. » Nous remercions tous les honorables députés qui ont eu l’honnêteté de reconnaître que cet article 22 n’a pas été respecté par le gouvernement.

La Constitution du Benin dit en son Article 26 (nouveau) : « -L’État assure à tous l’égalité devant la loi sans distinction d’origine, de race, de sexe, de religion, d’opinion politique ou de position sociale. L’homme et la femme sont égaux en droit. Toutefois, la loi peut fixer des dispositions spéciales d’amélioration de la représentation du peuple par les femmes. L’État protège la famille, particulièrement la mère et l’enfant. Il porte assistance aux personnes porteuses de handicap ainsi qu’aux personnes âgées ».

Cet article 26 lors des échanges de la plénière du 30 novembre 2023 par suite des questions de l’honorable du parti Les Démocrates, a été ignoré par les honorables députés de la mouvance. Et pour cause ! Ils ont tous félicité le gouvernement d’avoir déguerpi les populations occupant un domaine public à Xwlacodji et de les avoir indemnisés d’un montant de 5 millions de FCFA, d’une parcelle de 200m2 chacun, d’aménagement de la zone de 15 ha avec eau, électricité et école. Tous ont reconnu que c’est le travail de l’Etat de prendre soin de sa population.

Pour les propriétaires de la zone 4 de Togbin Daho, cet article 26 de la constitution ne s’applique pas car nous autres ne sont pas des Béninois. En interprétation, on porrait dire que le gouvernement dit aux Béninois : « Si vous occupez illégalement un domaine public, l’Etat vous relogera avec un titre de propriété et vous indemnisera. Mais si vous êtes propriétaire de terrain bâti ou non bâti même avec un titre foncier, l’Etat vous expropriera avec un dédommagement en dessous de la valeur de vos investissements et en dessous du prix au m². Voilà comment la Constitution et le citoyen béninois sont respectés au Benin.

Alors pour finir, nous aimerions demander à nos honorables qui se déclarent (Hommes d’Etat) de bien vouloir répondre à nos préoccupations et de nous aider à trouver des réponses :

Est-ce que dans le cas précis de la procédure d’expropriation de la Zone 4 de Togbin coté Nord les textes ont été respectés ?
La décision de la Cour Constitutionnelle n’est-elle pas clair que le dossier est encore ouvert et que le gouvernement n’a pas le droit de continuer les travaux ?
La Constitution s’applique-t-elle à tous les Béninois de façon équitable ?
Quelle est la valeur d’un titre foncier en République du Bénin ?
Est-ce un crime d’avoir acheté des parcelles loties et recasées en bordure de mer ?
La zone de Togbin est-elle uniquement destinée à certaines catégories de Béninois ?
Est-ce que les Béninois peuvent encore faire confiance à ce gouvernement ?
Quelles fautes nous avons commises en tant que Béninois de la diaspora et autochtone à investir dans notre propre pays ?

Comment peut-on exproprier avec un dédommagement de 1,5 million de FCFA et revendre après découpage en superficie de 2000 à 1200 m2 à d’autres Béninois ? (Le découpage et la cession ont été précisés par Moïse Achille HOUSSOU, DG de la société SIMAU, lors d’une conférence de presse. La vidéo étant disponible, si vous voulez nous vous en ferons copie). Dans le cas d’espèce, comme on le voit si bien, nos parcelles nous sont arrachées, non pas pour utilité publique mais pour utilité privée. Car, on a déshabillé Pierre pour habiller Paul. Ce ne sont pas des édifices publics qui y seront érigés, à en croire les explications du DG de la SIMAU. On a exproprié des privés pour revendre les parcelles à d’autres privés. Cela s’appelle du vol qui n’est nulle part autorisé par la Constitution de la République du Bénin. Pire, le taux de dédommagement qu’on tente de nous imposer ne correspond en rien au taux actuel de cession au mètre carré dans la zone.

Nous espérons que ces éclaircissements vont permettre à nos honorables députés d’avoir des éléments complémentaires qui peuvent être vérifiées à tout moment pour nous défendre auprès son Excellence Monsieur Patrice TALON, Président de la République du Benin, le père de la Nation a qui nous avons déjà adressé plusieurs courriers qui sont restés sans suite.

Nous remercions par ailleurs tous les députés qui ont pris nos défenses et en particulier ceux du groupe parlementaires Les Démocrates et spécialement à l’honorable député Gafari Adéchokan pour sa détermination et son engagement de la défense des populations et de la justice sociale.

Nous rendons grâce à Dieu et aux mânes de nos ancêtres qu’ils nous protègent dans ce combat noble.

Veuillez recevoir, chers honorables, nos sincères salutations.

Le collectif des propriétaires de Togbin Zone 4 de Togbin Coté Nord (du carrefour du feu Sonagnon jusqu’en face de l’école de théâtre Allogbin Dine.

Code foncier, fin de la période transitoire, attestation de détention coutumière, vente de parcelle, certificat d’appartenance : Les clarifications du DG de l’ANDF

Le directeur général de l’Agence nationale du domaine et du foncier, Victorien Kougblénou, a apporté des clarifications nécessaires sur l’expiration de la période transitoire prévue par le Code foncier et domanial au Bénin, et les dispositions à prendre pour la vente d’une parcelle.

Déclaration du Directeur général de l’Agence nationale du domaine et du foncier au sujet de l’expiration de la période transitoire prévue par le Code foncier et domaine

Rappel du contexte historique

La loi n° 2013-01 du 14 août 2013 portant Code foncier et domanial en République du Bénin a institué une période transitoire de cinq (05) au terme de laquelle, certains effets du Code entreront en vigueur. Cette période devrait s’expirer le 14 août 2018.

Il se fait qu’à l’occasion de la réforme technique intervenue en 2017 sur le Code foncier et domanial, le président de la République, son Excellence Monsieur Patrice Talon et son gouvernement ont estimé qu’il convient de proroger la durée de la période transitoire afin de permettre aux populations de disposer davantage de temps pour mieux s’organiser à l’effet d’assurer convenablement l’intégrité juridique de leurs patrimoines immobiliers. C’est ainsi que la loi n° 2017-15 du 10 août 2017 modifiant et complétant la loi 2013-01 du 14 août 2013 portant Code foncier et domanial en République du Bénin a porté la durée de la transition à dix (10) ans à compter du 14 août 2013.

Fondements légaux

Les bases légales qui sous-tendent la période transitoire et ses effets sont les articles 516 et 17 du Code foncier et domanial.

L’article 516 nouveau dispose que « Dans un délai de dix (10) ans à compter de la promulgation du présent Code, tous faits ou toutes conventions portant sur un immeuble dont les droits n’ont pas été confirmés, ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier, ou éteindre un droit réel immobilier, pourront être constatés par acte notarié ou par acte sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire ou par acte affirmé par l’autorité administrative du lieu de situation de l’immeuble.

Passé ce délai, les dispositions de l’article 17 du présent code est applicable ».

L’article 17 dispose expressément en son alinéa premier que : « Toute vente d’un fonds de terre ou d’un immeuble doit être précédée de la confirmation de droits fonciers détenus sur l’immeuble ».

Alors, que peut-on retenir du sens et de la portée de l’expiration de la période transitoire prévue par le Code foncier et domanial ?

Le sens et la portée de l’expiration de la période transitoire

Je voudrais commercer par rappeler à l’entame de mes explications, que contrairement aux interprétations relayées sur les réseaux sociaux :

l’expiration de la période transitoire n’a pas un lien direct avec l’obligation d’obtenir une Attestation de détention coutumière, sauf que cet acte permet à celui qui l’a obtenu de demander un titre foncier. Il faut surtout rappeler qu’indépendamment de l’expiration de la période transitoire et selon l’article 507 du Code, une convention de vente de terre ne devrait être affirmée que lorsque le terrain est couvert au moins par une Attestation de détention coutumière ;

aucun texte n’a prévu la conversion systématique des biens fonds des citoyens dans le patrimoine de l’Etat pour défaut d’obtention de l’Attestation de détention coutumière à partir du 14 août 2023.

La psychose entrainée par ces interprétations erronées doit donc s’estomper.

Par ailleurs, pour comprendre ce qui va se passer à l’expiration de la période transitoire, c’est-à-dire dès le 14 août 2013 à 00 heure, il faut rappeler ce qui se passe pendant la période transitoire, c’est-à-dire aujourd’hui.

En effet, pendant la période transitoire, c’est-à-dire de 2013 à ce jour, les parties à une transaction foncière (achat-vente notamment) contractent librement leurs ventes d’immeuble peu importe que l’immeuble objet de l’opération soit couvert ou non par titre foncier qui est quand même l’acte de sécurité foncière le plus élevé et l’unique acte de propriété selon la législation foncière et domaniale du Bénin. Autrement dit, jusqu’à cet instant précis, tout détenteur de terre non nanti de titre foncier a la possibilité de transiger librement. Il suffit, pour la régularité formelle de la transaction, que l’un des modes de formalisation prévu par l’article 516 du Code foncier et domanial soit respecté.

Aucune condition de fond spécifique liée à la sécurité du bien objet de la transaction n’est exigée.

Mais l’article 516 du Code prévoit qu’à l’expiration du délai transitoire, l’article 17 du même code entre en vigueur. On se rappelle que l’article 17 prévoit en son alinéa premier que toute vente d’un fonds de terre ou d’un immeuble doit être précédée de la confirmation de droits fonciers détenus sur l’immeuble.

Et c’est ce qui va changer avec l’expiration de la période transitoire.

Autrement dit, à l’expiration de la période transitoire prévue par le Code foncier et domanial, toute personne qui prendra l’initiative de vendre un terrain bâti ou non, doit s’assurer que lui-même dispose d’un titre foncier. Autrement dit, il doit se faire établir un titre foncier avant de vendre.

Mais la loi prévoit un assouplissement.

L’alinéa 2 de l’article 17 prescrit que « à défaut de la confirmation des droits fonciers, le vendeur devra, préalablement à la transaction, obtenir auprès de l’Agence nationale du domaine et du foncier, un certificat d’appartenance dont le délai de validité mentionné au bas dudit document est d’un (01) an non renouvelable “.

En d’autres termes, si un présumé propriétaire, c’est-à-dire le détenteur d’un terrain non nanti de titre foncier prend l’initiative de vendre son terrain le 16 août 2023, il doit s’adresser d’abord à l’Agence nationale du Domaine et du Foncier pour se faire délivrer ce qu’on appelle « le certificat d’appartenance ».

Il convient de rappeler deux choses essentielles sur le certificat d’appartenance.

1°) Il ne peut être délivré, en principe, qu’autant qu’un dossier d’obtention de titre foncier ait été régulièrement enrôlé sur le terrain concerné par les services compétents de l’Agence nationale du Domaine et du Foncier ou que le titulaire des droits présente un acte présomptif de propriété régulier. Il en est ainsi parce qu’il n’y a pas une procédure particulière devant entrainer de tracasseries diverses avant la délivrance du certificat d’appartenance. Il est délivré sur la base de l’acte présomptif produit par le titulaire des droits en l’appui de sa demande de titre foncier.

2°) Il est délivré non pas en tant qu’acte personnel mais acte foncier et seulement à l’occasion d’une vente. En conséquence, il n’est délivré qu’une seule fois sur un terrain. Ainsi, après l’expiration de la période d’un an prévu par le Code foncier et domanial pour la validité du certificat d’appartenance, l’immeuble ne peut plus faire objet de nouvelles transactions sans titre foncier.

Comment obtenir le certificat d’appartenance ?

Tous les Bureaux Communaux du Domaine et du Foncier (BCDF) de l’ANDF sont compétents pour le délivrer à tout individu qui en fait la demande.

Suivant l’arrêté 2020 N° 0760-c MEF/CAB/SGM/ANDF/SP/ 112 SGG20 portant nomenclature des frais de délivrance des actes fonciers et de prestations de l’Agence nationale du domaine et du Foncier, le coût de délivrance de cet acte est fixé à un montant de Fcfa cinquante mille (50.000).

Au titre des pièces à fournir, il faut :

un levé topographique ou simple plan ;

un acte de présomption de propriété (Attestation de Détention Coutumière ou Attestation de Recasement ou Décision de Justice devenue définitive ou encore les avis d’imposition des trois (03) dernières années ainsi que les quittances de paiement) ;

une fiche de demande de confirmation des droits ;

une fiche de réquisition ;

une provision (5 copies de la quittance de provision).

Le délai de délivrance est de cinq (05) jours, à compter de la notification de la recevabilité de la demande.

Les effets de l’expiration de la période transitoire

Le principal effet de l’expiration de la période transitoire est la réduction substantielle des litiges fonciers. En effet, ceux-ci sont dus notamment au transfert des risques et des vices à l’occasion des ventes de terre sans titre foncier. En présence d’un titre foncier, il ne devrait être possible de vendre le même bien à plusieurs personnes ou de vendre un bien appartenant à autrui.

L’expiration de la période transitoire va ouvrir également une nouvelle ère d’heureuses perspectives. En effet, en prélude à cette phase, plusieurs réformes ont été engagées par l’Administration foncière et domaniale, sur instructions du Président de la République et du Ministre d’Etat, Romuald WADAGNI, pour faciliter la délivrance rapide et massive des titres fonciers et opérer une dématérialisation des procédures de formalisation foncière.

Je vous remercie.

Bénin: Un agent des impôts déposé en prison, la raison

Un agent de l’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF) séjourne en prison depuis quelques jours.

Un agent des Impôts séjourne en prison depuis quelques jours.

Interpellé et présenté au Procureur spécial de la Cour de répression des infractions économiques et du terrorisme (Criet), il a été placé en détention préventive.

Selon les informations rapportées par Frissons Radio, dans son édition du mardi 12 avril 2022, le mis en cause est poursuivi pour abus de fonction.

Plusieurs propriétaires de parcelles lui auraient confié des millions pour l’enregistrement de leurs conventions.

Les enregistrements n’auraient jamais été faits. Lassés d’attendre, les propriétaires de parcelles portent plainte.

Après la plainte de ces derniers, l’agent des impôts est interpelé. Auditionné par le procureur spécial de la Criet, il a été jeté en prison, en attendant son procès, qui pourrait avoir lieu, dans les prochaines semaines.

Manassé AGBOSSAGA